Construtora no Simples em 2027: prazo até 15/10 e a conta do Anexo IV

A construtora ou empreiteira que está no Lucro Presumido e quer passar para o Simples Nacional em 2027 tem até 15 de outubro de 2026 para pedir. O prazo, que antes era janeiro, foi antecipado com a reforma tributária e depois estendido pela Resolução CGSN 194/2026.

Na construção, essa decisão tem um detalhe que muda tudo: obra cai no Anexo IV do Simples, o único em que a contribuição previdenciária patronal fica fora do DAS. Quem compara o Simples da construção com o de outras atividades erra a conta.

Este post mostra como o Anexo IV funciona, faz a comparação com número e lista o que precisa ser conferido antes de pedir a opção.

Por que a construção é diferente no Simples

No Simples Nacional, a maioria das atividades paga tudo dentro do DAS, inclusive os 20% de INSS patronal sobre a folha. A construção de imóveis e as obras de engenharia, inclusive subempreitada, são exceção: ficam no Anexo IV.

No Anexo IV:

• o DAS inclui IRPJ, CSLL, PIS, Cofins e ISS;
• a contribuição previdenciária patronal de 20% sobre a folha é paga por fora, na guia do INSS, além do RAT;
• as contribuições a terceiros, como Sesi e Senai, não são devidas, o que é uma vantagem sobre o Presumido.

Como a construção costuma ter folha grande, esse INSS por fora pesa. Explicamos o anexo em detalhe em Anexo IV do Simples na construção.

A tabela do Anexo IV

• Até R$ 180 mil nos últimos 12 meses: 4,5%, sem parcela a deduzir;
• De R$ 180 mil a R$ 360 mil: 9%, com R$ 8.100 a deduzir;
• De R$ 360 mil a R$ 720 mil: 10,2%, com R$ 12.420 a deduzir;
• De R$ 720 mil a R$ 1,8 milhão: 14%, com R$ 39.780 a deduzir;
• De R$ 1,8 milhão a R$ 3,6 milhões: 22%, com R$ 183.780 a deduzir;
• De R$ 3,6 milhões a R$ 4,8 milhões: 33%, com R$ 828.000 a deduzir.

Como em todo o Simples, a alíquota que se paga de verdade é a efetiva: a receita dos últimos doze meses vezes a alíquota nominal, menos a parcela a deduzir, dividido pela receita.

Um exemplo com número

Empreiteira de mão de obra, que fatura R$ 60 mil por mês e tem R$ 25 mil de folha por mês.

No Simples, Anexo IV

Receita de doze meses: R$ 720 mil, na terceira faixa. Alíquota efetiva: (720.000 x 10,2% - 12.420) / 720.000 = 8,48%.

• DAS: 8,48% de R$ 60 mil = R$ 5.085, com ISS dentro;
• INSS patronal de 20% sobre a folha, por fora: R$ 5.000, mais o RAT.

Total: cerca de R$ 10.085 por mês, mais o RAT.

No Lucro Presumido

Para serviço de construção só com mão de obra, a base presumida de IRPJ e CSLL é de 32% do faturamento:

• PIS e Cofins: 3,65% = R$ 2.190;
• IRPJ: 4,8% = R$ 2.880;
• CSLL: 2,88% = R$ 1.728;
• ISS: de 2% a 5%, conforme a cidade = de R$ 1.200 a R$ 3.000;
• INSS patronal de 20% sobre a folha = R$ 5.000, mais o RAT;
• contribuições a terceiros, em torno de 5,8% da folha = cerca de R$ 1.450.

Total: entre R$ 14.448 e R$ 16.248 por mês, mais o RAT.

O que o exemplo mostra

Nesse perfil, o Simples sai bem mais barato, mesmo com o INSS por fora. A diferença vem principalmente da base presumida alta do serviço de mão de obra e das contribuições a terceiros, que o Simples não cobra.

Quando o Presumido pode ganhar

A conta muda na empreitada com fornecimento de todo o material. Nesse caso, a base presumida cai para 8% no IRPJ e 12% na CSLL, e o Presumido fica bem mais leve. Muitas cidades também permitem deduzir o material da base do ISS.

Também pesa o faturamento: perto do topo do Simples, a alíquota do Anexo IV sobe bastante, e a comparação precisa ser refeita.

O que impede a construtora de entrar no Simples

Débito em aberto com a Receita, o INSS, o estado ou o município, sem parcelamento. Na construção, é comum ter débito de obra antiga, de CNO ou de aferição. Há prazo até 30 de outubro para regularizar. Veja SERO e aferição de obra.

Incorporação imobiliária e venda de imóvel próprio não cabem no Simples. A construtora que também incorpora precisa olhar isso com cuidado.

Atividades fora da construção. A cessão de mão de obra é proibida no Simples para a maioria das atividades, mas a lei abre exceção justamente para a construção de imóveis e obras de engenharia. Se a empresa também cede mão de obra em outra atividade, essa outra parte precisa ser conferida.

Faturamento acima de R$ 4,8 milhões nos últimos doze meses.

O que a reforma muda nessa conta

A partir de 2027, PIS e Cofins acabam e dão lugar à CBS. Para a construtora do Presumido, isso muda a conta federal, e as operações com imóveis têm regras próprias de redução na reforma. Para a construtora do Simples, a CBS entra dentro do DAS.

Quem vende serviço para incorporadora ou construtora grande, que aproveita crédito, pode ainda avaliar o regime regular de IBS e CBS dentro do Simples, com prazo até 30 de outubro para valer no primeiro semestre de 2027. Explicamos em Simples híbrido: prazo para tirar IBS e CBS do DAS e o panorama geral em reforma tributária na construção civil.

Passo a passo até 15 de outubro

1. Separe a receita dos últimos doze meses por tipo: mão de obra, empreitada com material, outras atividades.
2. Pegue a folha do mesmo período, com encargos.
3. Faça a comparação entre Presumido e Simples no Anexo IV, com o ISS da cidade de cada obra.
4. Confira pendências no e-CAC, na prefeitura e nas obras antigas.
5. Revise o CNAE e o contrato social para confirmar que todas as atividades cabem no Simples.
6. Peça a opção no Portal do Simples Nacional até 15 de outubro.

Se a conta mudar até o fim do ano, dá para desistir entre 3 de novembro e 20 de dezembro, de forma irretratável.

Erros comuns

Comparar o Anexo IV como se fosse o Anexo III. O INSS patronal fica por fora e precisa entrar na conta.

Esquecer as contribuições a terceiros no Presumido. São quase 6% da folha que o Simples não cobra.

Usar a base de 8% do Presumido para serviço só de mão de obra. A base reduzida é para empreitada com fornecimento de todo o material.

Deixar débito de obra antiga sem parcelar. Impede a entrada no Simples.

Perguntas que a gente tem recebido

A construtora do Simples também tem retenção de 11% de INSS na nota?

Sim. Na cessão de mão de obra e na empreitada, o tomador retém 11% de INSS sobre a nota, e isso vale também para a empresa do Anexo IV, justamente porque ela paga o INSS patronal por fora do DAS. Essa retenção é depois compensada com o INSS da folha. Veja retenção de 11% na construção.

O ISS da obra fica dentro do DAS?

Fica, mas com um cuidado: o ISS da construção costuma ser devido na cidade da obra, e não na da empresa. Quando a prefeitura da obra retém o ISS na nota, essa parcela sai do DAS. Explicamos em ISS de obra: em qual cidade recolher.

Posso ter uma parte da receita no Anexo III?

Pode. Projeto de engenharia, por exemplo, segue outra regra e pode cair no Anexo III ou V, conforme o Fator R. Cada receita vai para o anexo da sua atividade, e o DAS soma as partes.

E se a obra for de pessoa física, por conta própria?

A empresa que constrói para vender, por conta própria, faz incorporação ou venda de imóvel, e essas atividades não cabem no Simples. A empreitada para terceiros é que cabe.

Antes de decidir, olhe os próximos doze meses

A comparação com os últimos doze meses é o ponto de partida, mas a construção tem receita irregular: uma obra grande que entra em março pode mudar a faixa do Simples no meio do ano. Vale projetar o faturamento de 2027 com as obras já contratadas e as que estão em negociação, e refazer a conta com esse número. Se a projeção passar perto de R$ 4,8 milhões, o risco de exclusão no meio do ano também entra na decisão.

Como a Ethos ajuda

A gente atende construtoras e empreiteiras do Brasil inteiro, de forma 100% digital, e faz a comparação com os números reais de cada obra, incluindo folha, ISS por cidade e contratos. Se a troca compensar, cuidamos do pedido e da regularização antes do prazo. Fale com a gente.