Como abrir uma construtora

Abrir construtora tem uma exigência que outros segmentos não têm: o registro no CREA, com responsável técnico habilitado. Sem ele, a empresa existe no papel e não executa obra.

E existe uma decisão que precisa ser tomada antes de qualquer registro: a empresa vai executar obra ou apenas prestar serviço de engenharia? A resposta muda o CNAE, o regime tributário e o tratamento do INSS.

Etapa 1: definir o que a empresa vai fazer

Três perfis diferentes, com tratamentos diferentes:

Construtora que executa obra. Assume a construção, contrata equipe, compra material e responde pela obra. Tem CNO, retenção de INSS na nota e aferição de obra no fim.

Prestadora de serviço especializado. Executa uma etapa: elétrica, hidráulica, pintura, estrutura. Costuma trabalhar como subempreiteira.

Empresa de engenharia e projeto. Elabora projeto, faz gerenciamento e fiscalização, sem executar. Não tem obra própria e não abre CNO.

O terceiro perfil é o mais simples fiscalmente. Os dois primeiros carregam a complexidade da construção civil.

Etapa 2: o CNAE

A construção civil ocupa as divisões 41, 42 e 43 da classificação:

• 41, construção de edifícios
• 42, obras de infraestrutura
• 43, serviços especializados para construção

Dentro delas, o código escolhido influencia:

O anexo do Simples. Construção pode cair no Anexo III ou no Anexo IV, e a diferença é grande, porque o Anexo IV não inclui a contribuição previdenciária patronal no DAS.

A retenção de INSS. Serviços de empreitada e cessão de mão de obra sofrem retenção de 11% na nota.

A exigência de registro no CREA.

Está detalhado em CNAE de construtora e de prestadora de obra.

Etapa 3: o registro no CREA

A pessoa jurídica precisa de registro no Conselho Regional de Engenharia e Agronomia, com responsável técnico indicado: engenheiro civil, arquiteto ou profissional habilitado conforme a atividade.

Pontos práticos:

• O responsável técnico assume responsabilidade pelas obras da empresa
• Existe anuidade da pessoa jurídica, além da anuidade pessoal do profissional
• Cada obra exige anotação de responsabilidade técnica
• Sem registro ativo, a empresa não participa de licitação nem obtém alvará de obra

Empresa que perde o responsável técnico e não substitui fica irregular, mesmo continuando a operar.

Etapa 4: viabilidade e registro

1. Consulta de viabilidade na prefeitura
2. Registro na Junta Comercial
3. CNPJ na Receita Federal
4. Inscrição municipal
5. Alvará de funcionamento
6. Registro no CREA

Construtora normalmente não precisa de inscrição estadual, porque presta serviço e não faz circular mercadoria. Se houver venda de material ou produção de artefato, aí sim.

Etapa 5: o regime tributário

Aqui está a decisão mais importante, e ela tem uma particularidade que só existe na construção.

Simples Nacional: Anexo III ou Anexo IV

A diferença entre os dois é estrutural.

No Anexo III, a contribuição previdenciária patronal está dentro do DAS. A empresa não recolhe INSS patronal sobre a folha.

No Anexo IV, ela não está incluída. A empresa recolhe INSS patronal, terceiros e RAT por fora, sobre toda a folha.

Boa parte das atividades de construção cai no Anexo IV. Como construtora tem folha alta, esse item domina a conta.

Está em Anexo IV do Simples na construção civil.

Lucro Presumido

Base de presunção de 8% para IRPJ e 12% para CSLL quando há emprego de material próprio, e de 32% quando a empresa fornece apenas mão de obra.

Essa distinção é decisiva: construtora que fornece material tem base de 8%, o que torna o Presumido bastante competitivo.

Lucro Real

Faz sentido em obra de margem apertada ou com resultado oscilante entre exercícios.

Etapa 6: a desoneração da folha

Atividades de construção civil podem optar pela contribuição previdenciária sobre a receita bruta, em vez da contribuição sobre a folha.

Para empresa com folha alta em relação à receita, isso muda bastante a conta. A opção é anual e irretratável para o exercício.

Está em Desoneração da folha na construção civil.

Etapa 7: preparar a operação de obra

O que precisa estar montado antes da primeira obra:

Controle de CNO. Toda obra precisa de matrícula própria, aberta no prazo. Está em CNO: como abrir o Cadastro Nacional de Obras.

Controle de folha por obra. A mão de obra precisa ser apropriada à obra correspondente, porque isso alimenta a aferição.

Controle de material aplicado. Material e equipamento podem sair da base de retenção quando o contrato prevê e a nota discrimina.

Controle de medição. O faturamento segue a medição, e a nota precisa refletir a etapa medida.

Documentação de segurança. A norma de segurança em canteiro é uma das mais fiscalizadas.

Os erros que mais aparecem

Não abrir o CNO no prazo. Trava a CND da obra no fim e complica a regularização.

Escolher o anexo sem olhar a folha. A diferença entre o Anexo III e o Anexo IV, em empresa com folha alta, é grande.

Não discriminar material na nota. Perde a possibilidade de reduzir a base da retenção de INSS.

Contratar subempreiteiro sem conferir regularidade. A construtora responde pelo que ele deixa de recolher.

Ignorar o ISS do município da obra. Na construção, o imposto costuma ficar onde a obra está.

O ciclo de uma obra, do começo ao fim

Vale conhecer antes de abrir, porque ele explica boa parte das obrigações da construtora.

1. Contrato assinado, definindo escopo, preço, prazo e se há fornecimento de material
2. Alvará de obra na prefeitura
3. CNO aberto na Receita, no prazo, com a matrícula própria daquela obra
4. Anotação de responsabilidade técnica no CREA
5. Execução, com folha apropriada à obra e material controlado
6. Medições, com nota emitida conforme a etapa concluída
7. Retenção de INSS sofrida na nota, recolhida pelo tomador na matrícula da obra
8. Encerramento, com a aferição da obra
9. CND da obra, que libera averbação, financiamento e escritura

O passo 9 é o que trava a venda do imóvel, e ele depende de tudo que veio antes estar em ordem. Está em CND de obra: o que trava a venda do imóvel.

O capital de giro, que é o que quebra construtora

A construção tem um ciclo longo entre desembolso e recebimento.

A empresa compra material, paga a folha, executa a etapa, faz a medição, emite a nota e recebe no prazo do contrato. Nesse intervalo, ela financia a obra do cliente.

Some a isso a retenção de 11% na nota, a retenção técnica que muitos contratos preveem até a entrega, e o serviço executado antes do aditivo ser aprovado.

Construtora que cresce rápido sem capital de giro quebra faturando bem. É o padrão mais comum de falência no setor, e ele não se resolve com escolha de regime tributário.

Perguntas frequentes

Preciso de alvará para cada obra?

A empresa tem alvará de funcionamento, e cada obra tem o próprio alvará de construção na prefeitura onde ela é executada. São documentos diferentes.

Pedreiro pode abrir construtora?

A empresa precisa de responsável técnico habilitado registrado no CREA. O sócio não precisa ser engenheiro, mas a empresa precisa ter o profissional.

Preciso de inscrição estadual?

Normalmente não, porque construção é serviço. Se houver venda de material ou produção de artefato, sim.

Quanto custa abrir?

Taxas de registro, honorário de abertura, registro no CREA com anuidade da pessoa jurídica e certificado digital. Está em Quanto custa abrir uma construtora.

Posso começar como MEI?

Algumas atividades de construção constam na lista do MEI, com limite de faturamento e de um funcionário. Está em Pedreiro e empreiteiro podem ser MEI?.

Como funciona o ISS se eu atuar em várias cidades?

Na construção, o ISS costuma ser devido no município da obra. Isso pode exigir cadastro em cada prefeitura onde você executa. Está em ISS de obra: em qual cidade recolher.

Preciso de conta bancária separada por obra?

Não é obrigatório, e o controle por obra é. A folha, o material e o faturamento precisam ser apropriados à obra correspondente, porque isso alimenta a aferição no encerramento.

Preciso de sede física?

Precisa de endereço que o zoneamento permita para a atividade. Escritório administrativo costuma ser aceito com facilidade, porque a operação acontece no canteiro.

O responsável técnico precisa ser sócio?

Não. Ele pode ser contratado, e nesse caso a relação precisa estar formalizada, porque ele assume responsabilidade técnica pelas obras.

Quando abro o CNO?

Depois do alvará de obra, no prazo previsto. Cada obra tem matrícula própria.

Onde a Ethos entra

Estruturamos a abertura já com a comparação entre Anexo III, Anexo IV, Presumido e desoneração da folha, porque em construção a decisão de regime é dominada pela folha. Veja como atendemos construção civil ou fale com a gente.