Quanto custa abrir uma construtora

O custo de abrir construtora tem um item que outros segmentos não têm: o registro no CREA, com anuidade da pessoa jurídica e a necessidade de um responsável técnico habilitado.

E tem um custo recorrente que domina tudo depois: a folha, porque construção é atividade intensiva em mão de obra e boa parte das atividades cai no Anexo IV do Simples, que não inclui a contribuição patronal.

O que você paga uma vez

Taxas de registro. Junta Comercial e prefeitura, com valores próprios de cada estado e cidade.

Honorário de abertura. Contrato social, registro, CNPJ, inscrição municipal e alvará.

Registro no CREA. Registro da pessoa jurídica, com anuidade própria, separada da anuidade pessoal do responsável técnico.

Certificado digital.

Construtora tem uma vantagem: normalmente não precisa de inscrição estadual, porque presta serviço. E o escritório administrativo costuma ser aceito com facilidade no zoneamento, porque a operação acontece no canteiro.

O que sai todo mês

A folha, que domina a conta

Aqui está a diferença estrutural da construção.

No Anexo III do Simples, a contribuição previdenciária patronal está dentro do DAS.

No Anexo IV, ela não está. A empresa recolhe INSS patronal de 20%, terceiros e RAT por fora, sobre toda a folha.

Como boa parte das atividades de construção cai no Anexo IV, o custo real da folha é bem maior do que em outros segmentos do Simples.

Some a isso o RAT, que em construção costuma ser 3%, o grau máximo, multiplicado pelo FAP.

E os adicionais: insalubridade, periculosidade em algumas frentes, EPI e exames ocupacionais mais frequentes.

Dimensione na calculadora do custo de um funcionário e veja o detalhe em Quanto custa contratar na obra.

O imposto sobre a receita

No Simples, a alíquota varia conforme o anexo e o faturamento acumulado.

No Lucro Presumido, a base de presunção é de 8% para IRPJ quando há emprego de material próprio, e de 32% quando a empresa fornece apenas mão de obra.

Essa distinção é decisiva na construção e costuma ser subestimada.

O ISS

Devido, em regra, no município da obra. Construtora que atua em várias cidades pode precisar de cadastro em cada uma. Está em ISS de obra: em qual cidade recolher.

O honorário contábil

Construtora custa mais que empresa comum, porque a rotina inclui CNO, controle de folha por obra, retenções e as obrigações da construção.

Anuidades e renovações

Anuidade da pessoa jurídica no CREA, renovação de alvará, certificado digital e anotações de responsabilidade técnica por obra.

O capital de giro: o item que quebra construtora

Este é o bloco mais importante e o menos orçado.

O ciclo da construção é longo: a empresa compra material, paga a folha semanal ou mensal, executa a etapa, faz a medição, emite a nota e recebe no prazo contratual.

Entre o desembolso e o recebimento existe um intervalo em que a construtora financia a obra do cliente.

Some a isso:

A retenção de 11% na nota. O dinheiro que o tomador retém só volta como dedução na apuração, e não no caixa imediato.

A garantia contratual e a retenção técnica. Muitos contratos retêm um percentual até a entrega.

O aditivo não aprovado. Serviço executado e ainda não contratado formalmente não pode ser faturado.

Construtora que cresce rápido sem capital de giro quebra faturando bem. É o padrão mais comum de falência no setor.

Um exemplo de projeção

Uma construtora pequena, com dez funcionários próprios e obras de médio porte.

Antes de operar: registros, CREA com anuidade da pessoa jurídica, certificado digital.

Todo mês:

• Folha de dez pessoas com encargos, e no Anexo IV com INSS patronal por fora
• Aluguel do escritório administrativo
• Honorário contábil
• Equipamentos e ferramentas, com manutenção
• Anotações de responsabilidade técnica das obras ativas

Ao longo de cada obra:

• Material, comprado antes de faturar
• Subempreiteiros, pagos conforme medição própria
• O intervalo entre executar e receber

A regra prática: a construtora precisa ter em caixa o custo de dois a três meses de operação, mais o valor do material da etapa em andamento.

A decisão da desoneração da folha

Atividades de construção podem optar pela contribuição previdenciária sobre a receita bruta, em vez da contribuição sobre a folha.

Para empresa com folha alta em relação à receita, isso muda bastante o custo mensal. A opção é anual e vale para o exercício inteiro.

Fazer essa conta antes de começar é o que evita um ano inteiro pagando a mais. Está em Desoneração da folha na construção civil.

O custo por obra, além do custo da empresa

Cada obra traz despesas próprias que não estão no custo fixo:

Alvará de obra na prefeitura, com taxa proporcional à área.

Anotação de responsabilidade técnica no CREA, por obra.

Abertura do CNO, sem custo direto, e com o trabalho de manter a matrícula em ordem.

Seguros e garantias, quando o contrato exige, especialmente em obra pública ou de grande porte.

Regularização final, com a aferição e a emissão da CND da obra.

Ligações provisórias de água e energia no canteiro.

Esses itens não aparecem no plano inicial e se repetem a cada obra. Vale incluí-los na formação do preço, e não tratá-los como despesa administrativa.

O erro de precificar sem o custo cheio

O padrão mais comum no setor: orçar pelo custo de material e mão de obra direta, aplicar uma margem e fechar o contrato.

O que fica de fora:

• O custo indireto da empresa, rateado por obra
• O encargo real da folha, que no Anexo IV inclui INSS patronal por fora
• O custo do capital de giro no período entre executar e receber
• A retenção que reduz o caixa imediato
• O ISS do município da obra
• Os custos da obra listados acima

Construtora que erra isso ganha a concorrência e perde dinheiro na execução. E como o erro está na planilha de orçamento, ele se repete em toda proposta.

As perguntas que valem fazer ao contratar contabilidade

Construtora tem particularidades que escritório generalista costuma tratar como se fosse prestadora comum. Seis perguntas separam quem lida com o setor:

1. Vocês controlam CNO por obra?
2. Como apropriam a folha por obra?
3. Como conferem a retenção de 11% sofrida nas notas?
4. Vocês comparam Anexo III, Anexo IV, Presumido e desoneração da folha?
5. Como tratam o material aplicado na base de retenção?
6. Quem acompanha a regularização final e a CND da obra?

As perguntas 4 e 5 são as que mais valem dinheiro. A primeira porque a diferença entre os regimes na construção é dominada pela folha; a segunda porque discriminar material corretamente reduz a base da retenção.

Perguntas frequentes

Quanto tempo leva para abrir?

O registro da empresa é rápido. O que costuma demorar é o registro no CREA, que depende do responsável técnico e da documentação dele, e o alvará municipal.

Preciso contratar engenheiro desde o começo?

A empresa precisa de responsável técnico registrado no CREA. Ele pode ser sócio ou contratado, e a relação precisa estar formalizada.

O custo muda se eu fornecer material?

Muda bastante, e a favor. No Lucro Presumido, a base de presunção do IRPJ é de 8% quando há emprego de material próprio, contra 32% quando a empresa fornece apenas mão de obra. E o material discriminado pode reduzir a base da retenção de INSS.

Posso começar com equipe terceirizada?

Pode, e é comum. O cuidado é que a construtora responde pelo que o subempreiteiro deixa de recolher. Está em Subempreiteiro: como contratar sem risco.

Preciso de sede grande?

Não. Escritório administrativo basta, porque a operação acontece no canteiro.

Quanto custa cada obra além do custo da empresa?

Cada obra tem CNO, anotação de responsabilidade técnica, alvará municipal e, no fim, a regularização com CND. Está em CNO: como abrir o Cadastro Nacional de Obras.

O que mais surpreende quem abre?

O capital de giro e o custo real da folha no Anexo IV. Os dois juntos costumam ser o dobro do que o plano inicial previa.

Vale começar como MEI?

Algumas atividades de construção constam na lista, com limite de faturamento e de um funcionário, o que trava rápido. Está em Pedreiro e empreiteiro podem ser MEI?.

Preciso de seguro?

Contrato de obra costuma exigir garantias e seguros conforme o porte e o contratante, especialmente em obra pública.

Onde a Ethos entra

Montamos a projeção incluindo o custo real da folha no anexo aplicável e o capital de giro do ciclo da obra, que são os dois itens que mais faltam nos planos que chegam até nós. Veja como atendemos construção civil ou fale com a gente.