Reforma tributária na construção civil

A reforma substitui PIS, COFINS, IPI, ICMS e ISS por dois tributos: a CBS, federal, e o IBS, de estados e municípios. Para a construção civil, ela traz uma mudança estrutural: o ISS, que hoje é devido no município da obra, é absorvido pelo IBS.

E existe um regime específico previsto para o setor, com regras próprias que ainda dependem de regulamentação.

O que já vale em 2026

Este é o ano de transição, e ele é mais suave do que a conversa sugere.

As alíquotas-teste são de 0,9% para a CBS e 0,1% para o IBS, destacadas na nota e compensadas com PIS e COFINS no mesmo período. Não há desembolso adicional.

Empresas do Simples Nacional estão dispensadas de destacar CBS e IBS neste ano.

O que 2026 exige da construtora é preparação de sistema e de emissão, não pagamento a mais.

O cronograma

2027: acaba PIS e COFINS, e a CBS entra com alíquota cheia.

2029 a 2032: ICMS e ISS caem gradualmente enquanto o IBS sobe.

2033: só CBS e IBS.

A alíquota cheia ainda não existe. Ela será calibrada com os dados de 2026, e as estimativas oficiais falam numa faixa entre 26,5% e 28%.

O que muda especificamente na construção

O fim do ISS municipal

Hoje, a construtora recolhe ISS no município da obra, com cadastro em cada cidade, alíquotas diferentes e obrigações acessórias próprias de cada prefeitura.

Com o IBS, essa fragmentação tende a diminuir, porque o tributo é único, ainda que a arrecadação seja compartilhada entre estados e municípios.

Para construtora que atua em várias cidades, isso é simplificação relevante. Está em ISS de obra: em qual cidade recolher.

O crédito sobre material

Hoje, a construtora no Simples não aproveita crédito, e no Presumido o PIS e a COFINS são cumulativos, também sem crédito.

No novo modelo, o crédito é amplo sobre o que a empresa adquire. Para obra com fornecimento de material pela contratada, isso muda a conta, porque o material passa a gerar crédito.

Construtora que só fornece mão de obra tem pouca base de crédito, porque folha não gera crédito. Aqui a diferença entre os dois perfis se acentua.

O regime específico

A reforma prevê tratamento diferenciado para operações com bens imóveis, incluindo construção e incorporação, com redutores e regras próprias.

O desenho depende de regulamentação, e o ponto prático é: o setor não segue simplesmente a regra geral, e vale acompanhar a definição das regras específicas.

O que a construtora pode fazer agora

Mapear a estrutura de custo. Quanto é material, quanto é folha, quanto é subempreitada. Isso define o potencial de crédito.

Revisar contratos longos. Obra com prazo que atravessa a transição precisa de cláusula de reajuste tributário.

Adaptar sistema e emissão para os campos de CBS e IBS.

Não repassar preço agora. Não há desembolso adicional em 2026.

Acompanhar a regulamentação do regime específico de imóveis.

O item dos contratos é o mais acionável e o mais urgente na construção, pela duração dos contratos do setor.

A cláusula de reajuste tributário

Este é o item mais concreto deste texto.

Contrato de obra com prazo de dois ou três anos pode começar sob uma regra e terminar sob outra. Sem cláusula, a discussão sobre quem absorve a variação acontece no meio da obra.

Uma cláusula de reajuste tributário costuma prever que, havendo alteração legislativa que modifique a carga incidente sobre a operação, o preço será revisto na mesma proporção.

Ela protege os dois lados: a construtora não absorve aumento sozinha, e o contratante não paga aumento que não aconteceu.

Vale revisar os contratos vigentes e incluir nos novos.

A decisão de 2026 para quem está no Simples

Existe uma escolha concreta para construtora que presta serviço a outras empresas.

O Simples tradicional gera crédito reduzido para o cliente. No novo modelo, isso pode tornar a construtora do Simples menos competitiva em contrato com empresa que aproveita crédito.

A alternativa é o regime híbrido: permanecer no Simples e recolher IBS e CBS por fora do DAS, com débito e crédito.

A opção abre em setembro de 2026.

Para construtora que atende pessoa física ou obra residencial, ela importa menos. Para quem executa obra industrial e comercial, pesa.

O que não muda

A contribuição previdenciária. A reforma trata de tributos sobre consumo. O INSS de obra, a retenção de 11%, o CNO e a aferição continuam existindo.

O Anexo IV. A decisão entre Anexo III, Anexo IV, Presumido e desoneração continua sendo dominada pela folha, e ela não faz parte da reforma. Está em Anexo IV do Simples na construção civil.

IRPJ e CSLL. Não fazem parte da reforma.

A CND de obra. Continua sendo exigida para averbação.

Vale insistir nisso, porque muita empresa adia decisão de enquadramento esperando a reforma. O que decide a conta da construção hoje é a folha, e isso continua.

O que não vale fazer agora

Não repasse preço alegando a reforma. Em 2026 não há desembolso adicional.

Não mude de regime por causa dela. A decisão entre Simples, Presumido e desoneração continua sendo dominada pela folha, que não faz parte da reforma.

Não adie a revisão de contratos. A cláusula de reajuste tributário é a preparação mais útil e a mais barata.

Não publique número de alíquota cheia como definitivo. Ela ainda não existe, e o setor ainda depende da regulamentação do regime específico.

Não assuma que o Simples vai acabar. Ele continua no novo modelo.

Um roteiro de preparação

1. Mapeie a estrutura de custo, separando material, folha e subempreitada
2. Estime o crédito potencial no novo modelo
3. Levante os contratos com prazo longo e priorize a inclusão da cláusula de reajuste
4. Verifique o perfil dos contratantes, para a decisão sobre o regime híbrido se estiver no Simples
5. Adapte sistema e emissão para os campos de CBS e IBS
6. Acompanhe a regulamentação do regime específico de imóveis
7. Mantenha a rotina previdenciária intacta, porque CNO, retenção e aferição continuam

O passo 7 merece destaque: muita construtora confunde a reforma com uma mudança geral e afrouxa o controle de obra. A parte previdenciária, que é a mais crítica do setor, segue exatamente como está.

Perguntas frequentes

O split payment afeta a construção?

É o mecanismo em que o sistema financeiro separa o tributo no pagamento e o repassa direto ao governo. Ele não vale em 2026, e os testes começam depois, de forma opcional em operações entre empresas. Numa cadeia com medições e retenções como a da construção, ele merece acompanhamento.

O CNO e a retenção de 11% continuam?

Continuam. A contribuição previdenciária não faz parte da reforma, então CNO, retenção, aferição e CND de obra seguem exatamente como estão.

Vou pagar mais imposto?

Depende da alíquota final, que ainda não existe, do regime específico de imóveis e da sua estrutura de custo. Obra com muito material tende a se beneficiar do crédito amplo.

O cadastro em cada município deixa de ser necessário?

Ao longo da transição, com o IBS substituindo o ISS, a fragmentação municipal tende a diminuir. Até lá, o ISS continua devido no município da obra, com as exigências locais.

O ISS acaba?

Ele é gradualmente substituído pelo IBS entre 2029 e 2032, e deixa de existir em 2033.

Obra residencial para pessoa física muda alguma coisa?

O regime específico previsto para operações com bens imóveis alcança a construção, e o tratamento pode diferir conforme o adquirente aproveitar ou não crédito. É um dos pontos que dependem de regulamentação.

Preciso mudar meu sistema agora?

Empresa do Simples está dispensada do destaque em 2026. Fora do Simples, a adaptação já está em curso.

Como fica a incorporação imobiliária?

A incorporação tem regras próprias no novo modelo, e elas dependem de regulamentação específica.

Devo sair do Simples por causa da reforma?

É cedo. O que existe agora é a opção do regime híbrido, a partir de setembro de 2026, e ela depende do perfil dos seus contratantes.

E os contratos que já estão assinados?

Sem cláusula de reajuste tributário, a variação de carga fica sem regra definida. Vale avaliar aditivo nos contratos longos.

Posso simular quanto vou pagar?

Só com as alíquotas-teste de 2026, que são compensadas. A calculadora da reforma tributária mostra o que já vale.

Onde a Ethos entra

Acompanhamos a regulamentação do regime específico de imóveis e revisamos os contratos longos com cláusula de reajuste tributário, que é a preparação mais útil que a construção pode fazer agora. Veja como atendemos construção civil ou fale com a gente.