CNO: como abrir o Cadastro Nacional de Obras

Toda obra de construção civil precisa de matrícula própria no Cadastro Nacional de Obras. O CNO substituiu o antigo CEI e é onde ficam vinculados os recolhimentos previdenciários daquela construção específica.

Sem ele, a obra existe fisicamente e não existe para a Receita. E no fim, quando você precisar da certidão para averbar, financiar ou vender, ela não sai.

Quem é obrigado a abrir

A obrigação alcança quem é responsável pela obra:

O proprietário do imóvel, na obra que ele constrói para si.

O incorporador, na incorporação imobiliária.

A construtora, quando ela é a responsável pela execução conforme o contrato.

O dono da obra, em construção por administração.

O ponto que gera dúvida: quem contrata construtora por empreitada total costuma ter a matrícula em nome da construtora, e em outros arranjos ela fica com o proprietário. O contrato é o que define.

Quando abrir

O CNO precisa ser aberto em prazo contado a partir do início da obra, e o marco costuma ser a concessão do alvará ou o início efetivo da construção.

Abrir fora do prazo tem consequências, e a principal delas não é a multa: é a dificuldade de reconstruir o histórico de recolhimento vinculado à matrícula depois.

Como abrir

O cadastro é feito no portal da Receita Federal, com certificado digital ou acesso equivalente.

O que é pedido:

• Identificação do responsável pela obra
• Endereço completo da construção
• Tipo de obra: construção, reforma, demolição, acréscimo
• Área a ser construída, conforme o projeto
• Destinação: residencial, comercial, industrial
• Data de início
• Alvará, quando exigido pelo município
• Responsável técnico e a anotação correspondente

A área informada importa mais do que parece: ela é o que a Receita usa para calcular a contribuição quando a aferição é indireta.

O que o CNO organiza

Depois de aberto, ele é o ponto de vinculação de tudo:

As guias de INSS recolhidas sobre a folha da obra.

As retenções de 11% feitas nas notas de subempreiteiros e recolhidas na matrícula.

As retenções sofridas, quando a construtora presta serviço em obra de terceiro.

A aferição no encerramento, que compara o recolhido com o devido.

A CND da obra, emitida quando tudo está regular.

É por isso que a apropriação correta da folha à obra importa: recolhimento feito sem vínculo à matrícula certa não aparece na aferição daquela obra.

O SisObra e o cruzamento com a prefeitura

As prefeituras informam à Receita os alvarás concedidos e os habite-se emitidos.

Isso significa que a Receita sabe que existe uma obra naquele endereço, mesmo que ninguém tenha aberto CNO. O cruzamento é automático, e a ausência de matrícula fica visível.

Na prática: construir sem abrir o CNO não é passar despercebido, é adiar o problema para o momento em que ele custa mais.

O encerramento

Concluída a obra, o CNO é encerrado, e o encerramento passa pela aferição.

Se há escrituração que comprove o gasto real com mão de obra, a contribuição é calculada sobre esse valor.

Se não há, a Receita calcula pela área construída, pelo padrão da obra e por parâmetros próprios. Esse cálculo costuma resultar em valor maior.

O procedimento eletrônico dessa apuração está tratado em SERO e a aferição de obra: como funciona.

O que fazer ao longo da obra

Sete práticas que reduzem a conta no encerramento:

1. Abra o CNO no prazo, com a área correta
2. Aproprie a folha à obra, mês a mês
3. Vincule as guias à matrícula certa
4. Guarde as notas de subempreiteiros, com a retenção destacada e recolhida
5. Confira a regularidade dos subempreiteiros a cada medição
6. Discrimine material no contrato e na nota, quando aplicável
7. Organize tudo por obra, e não por ano

O item 7 parece organização e é economia: quando a aferição chega, a resposta rápida e documentada é o que afasta o cálculo indireto.

Obra própria e obra de terceiro

Vale distinguir, porque as obrigações mudam.

Obra própria. A empresa é responsável, abre o CNO, recolhe na matrícula e responde pela aferição.

Obra de terceiro. A empresa presta serviço, emite nota que sofre retenção de 11%, e o tomador recolhe na matrícula da obra dele. Ela não abre CNO.

Uma construtora pode estar nas duas situações ao mesmo tempo, em obras diferentes. O controle precisa separar isso.

Os erros que mais aparecem

Abrir fora do prazo. Dificulta vincular o histórico de recolhimento e gera consequências próprias.

Informar área errada. A área é a base do cálculo indireto. Informar a mais é pagar a mais no encerramento.

Matrícula em nome de quem não é responsável. Gera problema na aferição e na emissão da certidão.

Não vincular as guias à matrícula. O recolhimento existe e não aparece na aferição daquela obra.

Esquecer a retenção dos subempreiteiros. Retenção não recolhida na matrícula é contribuição que a obra não teve.

Encerrar a obra sem aferir. A pendência fica, e ela aparece quando a certidão é urgente.

Deixar a documentação espalhada. Arquivo por ano em vez de por obra é o que impede a resposta rápida na aferição.

Quem responde pelo quê

Vale separar, porque a confusão é comum em obra contratada:

Proprietário do imóvel. Responde pela obra quando ele é o dono da construção e contrata por administração ou por empreitada parcial.

Construtora por empreitada total. Assume a execução completa, e a matrícula costuma ficar com ela.

Subempreiteiro. Presta serviço dentro da obra de outro, sofre retenção e não abre CNO próprio.

O contrato é o que define o arranjo, e é ele que orienta em nome de quem a matrícula é aberta. Definir isso antes de começar a obra evita retificação depois.

O CNO e o resto da obrigação da obra

O CNO é uma peça de um conjunto, e vale ver como as outras se encaixam:

O alvará municipal autoriza a construção e é comunicado à Receita pela prefeitura.

A anotação de responsabilidade técnica no CREA vincula o profissional à obra.

O CNO é onde a contribuição previdenciária daquela obra fica registrada.

O ISS é devido, em regra, no município onde a obra é executada, com cadastro próprio quando exigido.

A aferição compara o recolhido com o devido no encerramento.

A CND da obra é o documento final, que libera a averbação.

O habite-se, emitido pela prefeitura, também é comunicado à Receita.

Esses documentos se cruzam. Alvará concedido e habite-se emitido, informados pela prefeitura, mostram à Receita que existe uma obra ali, com ou sem CNO aberto.

Perguntas frequentes

Preciso de CNO se contratei uma construtora por empreitada total?

Nesse arranjo, a matrícula costuma ficar com a construtora, que assume a execução. O contrato é o que define, e vale deixar isso claro antes do início da obra.

Uma obra com várias etapas tem um CNO por etapa?

Em regra, a matrícula é da obra, e não da etapa. Ampliações posteriores podem exigir tratamento próprio conforme o caso.

Reforma precisa de CNO?

Reforma com acréscimo de área ou que se enquadre nas hipóteses previstas precisa. Reforma simples sem alteração estrutural pode ter tratamento diferente. Vale confirmar o caso concreto.

Obra própria da construtora, para revenda, tem CNO?

Tem. A construtora é a responsável, abre a matrícula e responde pela aferição no encerramento, que é o que libera a certidão para a venda. Está em CND de obra: o que trava a venda do imóvel.

Obra parada precisa de alguma coisa?

A matrícula continua existindo. Vale manter a situação atualizada, porque obra sem movimentação por longo período pode gerar questionamento.

Posso abrir CNO depois de a obra começar?

Pode, e existem consequências pelo atraso. Quanto mais tarde, mais difícil vincular corretamente o histórico de recolhimento.

Quem responde se o CNO estiver em nome errado?

O responsável pela obra conforme o contrato. Matrícula em nome de quem não é responsável gera problema no encerramento.

E se a área informada estiver errada?

Ela pode ser retificada. Isso importa porque a área é a base do cálculo indireto.

O que trava a CND?

Contribuição não recolhida, aferição não realizada e divergência entre o declarado e o apurado. Está em CND de obra: o que trava a venda do imóvel.

O CNO tem custo?

A abertura em si não tem taxa. O custo está no que ela organiza: a contribuição previdenciária da obra.

Onde a Ethos entra

Abrimos e acompanhamos a matrícula de cada obra com a folha apropriada e as guias vinculadas, porque é esse histórico que decide a aferição e a CND no encerramento. Veja como atendemos construção civil ou fale com a gente.